Cơ chế cho thuê đất nói chung và cho thuê đất nông nghiệp nói riêng cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định lâu dài đã “kết dính” người lao động gắn bó chặt chẽ với đất đai – tư liệu sản xuất quan trọng nhất. Vậy, có được thuê đất nông nghiệp mở bãi trông giữ xe không?
1. Đất nông nghiệp được hiểu như thế nào?
Đất đai là khái niệm chỉ chung tất cả các loại đất. Trong quá trình sử dụng đất, căn cứ vào nhu cầu, mục đích sử dụng của các chủ thể cũng như đặc tính tự nhiên vốn có của đất thì đất được phân thành các loại đất khác nhau. Tương ứng với mỗi loại đất cụ thể thì pháp luật có quy định về chế độ quản lí, sử dụng phù hợp với loại đất đó. Theo quy định tại Điều 10 Luật Đất đai năm 2013 thì toàn bộ quỹ đất của nước ta được phân thành 3 trong đó có đất nông nghiệp.
Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây: Đất trồng cây hàng năm (gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác), đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất nông nghiệp khác gồm đất đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất, xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép, đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm, đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh.
Với các loại đất nông nghiệp theo quy định tại Điều 10 Luật Đất đai năm 2014 có thể hiểu một cách chung nhất về đất nông nghiệp theo quy định pháp luật hiện hành qua khái niệm sau: Đất nông nghiệp bao gồm tổng thể các loại đất, có đặc tính sử dụng giống nhau, với tư cách là tư liệu sản xuất chủ yếu phục vụ cho mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp như trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản, trồng rừng, khoanh nuôi tu bổ, bảo vệ rừng, bảo vệ môi trường sinh thái, nghiên cứu thí nghiệm về nông nghiệp, lâm nghiệp.
2. Thuê đất nông nghiệp để mở bãi trông giữ xe có được không?
Về nguyên tắc, đất nông nghiệp phải được sử dụng đúng mục đích mà Nhà nước đã cho thuê. Tất cả những trường hợp sử dụng đất không đúng với mục đích sử dụng đất đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp đều bị coi là các hành vi vi phạm pháp luật về đất đai và bị xử phạt vi phạm hành chính theo các quy định tại Nghị định 91/2019/NĐ-CP của chính phủ về xử phạt hành chính trong lĩnh vực đất đai. Trong trường hợp nếu đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất không đúng mục đích mà vẫn tiếp tục vi phạm thì khi đó sẽ bị thu hồi đất.
Như vậy, việc sử dụng đất nông nghiệp để mở bãi trông giữ xe thuộc trường hợp sử dụng đất sai mục đích. Bởi lẽ, như đã phân tích ở trên, đất nông nghiệp là loại đất chủ yếu phục vụ cho mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp như trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản, trồng rừng, khoanh nuôi tu bổ, bảo vệ rừng, bảo vệ môi trường sinh thái, nghiên cứu thí nghiệm về nông nghiệp, lâm nghiệp. Do đó thuê đất nông nghiệp nhằm mục đích tiến hành trông giữ xe thuộc trường hợp vi phạm pháp luật đất đai về việc sử dụng đất nông nghiệp trái mục đích cho phép. Theo Điều 57 Luật Đất đai năm 2013, nếu muốn sử dụng đất nông nghiệp để trông giữ xe thì phải tiến hành thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp. Cụ thể, trình tự thủ tục cho phép tiến hành chuyển đổi mục đích sử dụng đất tuân thủ theo Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai.
3. Thủ tục cho thuê đất nông nghiệp để tiến hành mở bãi trông giữ xe:
Thủ tục là cách thức tiến hành một công việc nhất định. Do vậy thủ tục cho thuê đất nông nghiệp là các bước mà cơ quan nhà nước và người sử dụng đất cần phải tiến hành trong hoạt động cho thuê đất của Nhà nước do pháp luật quy định.
Điều 60 Nghị định 43/2014NĐ-CP quy định cơ quan tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục cho thuê đất là: (1) Sở Tài nguyên và Môi trường tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả đối với trường hợp được quy định tại khoản 1 Điều 59 của Luật Đất đai, (2) Phòng Tài nguyên và môi trường tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả đối với trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 59 Luật Đất đai.
Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư có nhu cầu nộp hồ sơ tại ủy ban nhân dân xã thù Ủy ban nhân dân xã nơi có đất tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả.
Thành phần hồ sơ:
– Đơn xin cho thuê đất;
– Trích lục bản đồ địa chính thửa đất hoặc trích lục đo địa phương thửa đất (Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm cung cấp trích lục bản đồ địa chính thửa đất đối với những nơi đã có bản đồ địa chính hoặc thực hiện trích đo địa chính thửa đất theo yêu cầu của tổ chức, người xin thuê đất);
– Văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất.
4. Những chủ thể nào được phép thuê đất nông nghiệp?
Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân muốn được Nhà nước cho thuê đất phải đáp ứng các điều kiện về chủ thể. Điều này có nghĩa là để tham gia vào quan hệ pháp luật cho thuê đất nói chung và cho thuê đất nông nghiệp nói riêng, các chủ thể phải có năng lực pháp luật đất đai, năng lực hành vi đất đai và trực tiếp tham gia vào quan hệ cho thuê đất nông nghiệp.
+ Năng lực pháp luật đất đai: Năng lực pháp luật đất đai là khả năng của cá nhân hay tổ chức được hưởng quyền và gánh vác các nghĩa vụ pháp khi khi tham gia quan hệ pháp luật đất đai cho pháp luật quy định. Điều này xuất hiện khi cá nhân đó sinh ra và mất đi khi cá nhân đó chế, không phân biệt tuổi tác, giới tính, dân tộc, tôn giáo, nghề nghiệp, trình độ văn hóa hay sở thích. Năng lực pháp luật đất đai của tổ chức (pháp nhân) phát sinh từ thời điểm tổ chức (pháp nhân) đó được cơ quan nhà nước có thẩm quyền thành lập hoặc cho pháp thành lập, và sẽ chấm dứt kể từ thời điểm pháp nhân bị giải thể, chấm dứt hoạt động.
+ Năng lực hành vi đất đai: Năng lực hành vi đất đai của cá nhân, tổ chức bao gồm khả năng tạo ra các quyền và gánh vác nghĩa vụ bằng chính hành vi của mình, khả năng bằng hành vi của mình thực hiện các quyền năng đó, đồng thời phải chịu trách nhiệm về những hậu quả do hành vi của chính mình, kể cả các hành vi trái pháp luật. Năng lực hành vi đất đai của cá nhân xuất hiện khi cá nhân đó đủ 18 tuổi và trực tiếp tham gia vào các quan hệ cho thuê đất. Đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài hay người Việt Nam định cư ở nước ngoài muốn trở thành chủ thể của quan hệ pháp luật cho thuê đất thì họ không chỉ đáp ứng các điều kiện chủ thể cho pháp luật Việt Nam quy định mà còn phải thỏa mãn các điều kiện chủ thể theo quy định của nước mà doanh nghiệp đó đăng kí kinh doanh.
+ Trực tiếp tham gia vào quan hệ pháp luật cho thuê đất: Các tổ chức, cá nhân phải làm đơn xin cho thuê đất gửi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho thuê đất và trở thành đối tượng được nhà nước cho thuê đất, đáp ứng các điều kiện khác theo quy định của pháp luật.
Theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành, đất nông nghiệp được cho thuê theo hình thức thu tiền thuê đất hằng năm hoặc thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
Trường hợp được nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê gồm:
– Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;
– Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức được giao quy định tại Điều 129;
– Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất làm muối vượt hạn mức giao đất tại địa phương để sản xuất muối và tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất muối;
– Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối.
Trường hợp được nhà nước cho thuê đất nông nghiệp theo hình thức trả tiền thu đất hằng năm gồm:
– Đơn vị vũ trang nhân dân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muốn hoặc sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh;
– Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất sông, ngòi, kênh rạch, suối để nuôi trồng thủy sản;
– Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối để thực hiện dự án đầu tư nuôi trồng thủy sản.
Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:
– Luật Đất đai năm 2013;
– Nghị định số 91/2019/NĐ-CP của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;
– Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai.
